19. Huurverplichtingen
De huurverplichtingen, waaraan de gebruiksrechten huurcontracten zijn gekoppeld, bestaan uit:
Het verloop van de huurverplichtingen is als volgt:
Van de totale huurverplichting heeft een significant gedeelte betrekking op perioden die vallen onder verlengingsopties en waarvan het met redelijke mate van zekerheid is te zeggen dat Jumbo hiervan gebruik gaat maken. Daarnaast betreft een gedeelte verplichtingen voor gebruiksrechten die Jumbo inhuurt en doorverhuurt aan ondernemers en derden en waarvoor Jumbo in de toekomst huurbijdragen ontvangt. Dit kan als volgt worden samengevat:
Voor nadere toelichting omtrent te ontvangen huurbijdragen van ondernemers en derden met betrekking tot financiële huurcontracten wordt verwezen naar noot 13 en voor een toelichting op operationele huurcontracten naar de niet in de balans opgenomen vorderingen in noot 24.
De huurverplichtingen vervallen als volgt (niet verdisconteerd):
Dit bedrag wordt bepaald op basis van de nog te betalen bedragen per balansdatum voor de resterende looptijd van de huurverplichtingen. De bedragen die worden vermeld sluiten aan met de contractuele kasstromen per balansdatum zoals opgenomen onder noot 25.
Kosten uit hoofde van huurcontracten met een looptijd korter dan 1 jaar of een waarde lager dan € 5 zijn verantwoord in de winst- en verliesrekening voor een bedrag van € 14.460 (2022: € 16.843) respectievelijk € 5.094 (2022: € 3.691). Deze kosten hebben betrekking op huur van bedrijfsgebouwen en -terreinen, transportmiddelen zoals personenauto's en vrachtwagens, intern transport zoals heftrucks, winkelautomatisering, kopieerapparatuur en overige machines en inventarissen.
Variabele huurbetalingen zijn niet gewaardeerd in de huurverplichtingen en in de gebruiksrechten op huurcontracten. De variabele huurbetalingen zijn verantwoord in de winst- en verliesrekening in 2023 voor een bedrag van € 2.125 (2022: € 2.134). Deze hebben betrekking op huurcontracten inzake bedrijfsgebouwen waarvan een deel van de te betalen huurbedragen gerelateerd is aan de behaalde omzet door Jumbo en/of La Place op een dergelijke locatie.
In de totale huurverplichting is een bedrag van € 175.984 (2022: € 284.245) opgenomen aan verplichtingen uit huurovereenkomsten met verbonden partijen inzake huur van een aantal verkooplocaties van Jumbo en La Place, een aantal distributiecentra, het hoofdkantoor van Jumbo en zonnepanelen op bedrijfsgebouwen.
Voor nadere toelichting op de gebruiksrechten huurcontracten wordt verwezen naar noot 12 en voor gerelateerde niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen wordt verwezen naar noot 24.
Schattingen en oordelen
Voor de verdiscontering van huurbetalingen hanteert Jumbo de marginale interestvoet, waarbij rekening wordt gehouden met de verwachte resterende looptijd van het huurcontract. De marginale rentevoet is opgebouwd uit de volgende componenten: de risicovrije rentevoet op basis van Nederlandse Staatsobligaties, Jumbo specifieke kredietopslag en een opslag op basis van de risicocategorie van de onderliggende activa. In 2023 komt deze uit op een gewogen gemiddelde van 3,3% (2022: 1,2%).
Bij het bepalen van de verwachte looptijd van de huurverplichtingen houdt Jumbo rekening met alle feiten en omstandigheden die een economische prikkel geven om een verlengingsoptie uit te oefenen of een beëindigingsoptie niet uit te oefenen. Verlengingsopties (of perioden na beëindigingsopties) worden alleen in de huurtermijn inbegrepen en meegenomen onder de huurverplichtingen als het redelijkerwijs zeker is dat de huurovereenkomst wordt verlengd (of niet wordt beëindigd).
Jumbo maakt hoofdzakelijk gebruik van verkooplocaties, zijnde bedrijfsgebouwen en -terreinen, door het afsluiten van huurcontracten en heeft beperkt bedrijfsgebouwen en -terreinen in eigendom. De aanvankelijke looptijd van huurcontracten voor verkooplocaties in Nederland is over het algemeen tien jaar met continue verlengingsopties van ieder vijf jaar. In België is de aanvankelijke looptijd van huurcontracten veelal drie jaar met continue verlengingsopties van ieder drie jaar. Het uitoefenen van verlengingsopties ligt voornamelijk in handen van Jumbo, als gevolg van wettelijke huurdersbescherming. Voor La Place locaties worden geen verlengingsopties inbegrepen.
Zoals vermeld in noot 11 heeft Jumbo in lijn met haar duurzaamheidsdoelstellingen besloten om winkels minder frequent te verbouwen en is de levenscyclus van winkels aangepast. Als gevolg hiervan heeft Jumbo ook de huurperiode en uitoefening van verlengingsopties van huurcontracten opnieuw beoordeeld. De maximale looptijd van de huurperiode voor Nederlandse winkellocaties is aangepast van vijftien naar tien jaar. Deze periode van tien jaar is in lijn met de nieuwe levenscyclus. Deze schattingswijziging heeft geresulteerd in een afname van de balansposten gebruiksrechten huurcontracten en huurverplichtingen met een totale impact voor 2023 van € 834 miljoen en is als herwaardering in het verloopoverzicht verwerkt.
De volgende maximale looptijden zijn van toepassing: tien jaar voor Jumbo winkellocaties in Nederland, negen jaar voor Jumbo winkellocaties in België en tien jaar voor La Place locaties.
Daarnaast heeft Jumbo huurcontracten gerelateerd aan vervoersmiddelen en overige bedrijfsmiddelen die onder IFRS 16 zijn gewaardeerd, waarbij wordt uitgegaan van een gemiddelde huurtermijn van 2 jaar voor vervoersmiddelen en maximaal 15 jaar voor overige bedrijfsmiddelen. Voor de waardering van huurcontracten gerelateerd aan vervoersmiddelen wordt de portefeuillebenadering gehanteerd waarbij wordt uitgegaan van gemiddelde resterende looptijd.
Waarderingsgrondslagen
De term huur wordt gebruikt in relatie tot alle vormen van leaseovereenkomsten zoals bedoeld onder de IFRS 16 standaard. De huurverplichtingen worden initieel gewaardeerd tegen de contante waarde van de nog niet-betaalde huurbetalingen op startdatum, verdisconteerd tegen de impliciete rentevoet. Indien deze rentevoet niet betrouwbaar kan worden bepaald, wat in algemene zin geldt voor huurcontracten die Jumbo aangaat als huurder, moet de marginale rentevoet van de huurder worden gebruikt. Voor huur met een looptijd korter dan twaalf maanden of een waarde lager dan € 5 neemt Jumbo geen huurverplichting op. Vanuit de huurverplichtingen worden de gebruiksrechten op huurcontracten bepaald en gewaardeerd.
De verwachte looptijd van een contract omvat de huurperiode (vast te stellen als de niet-opzegbare periode van een huurcontract), inclusief de perioden die onder optie tot verlenging van het contract vallen, indien het redelijk zeker is dat Jumbo hiervan gebruik gaat maken, en inclusief de perioden die onder optie tot beëindiging van het contract vallen als het redelijk zeker is dat Jumbo deze optie gaat uitoefenen.
Huurbetalingen die in de waardering van de huurverplichting zijn opgenomen, zijn:
vaste betalingen verminderd met te ontvangen huur-incentives;
variabele huurbetalingen die van een index of rentevoet afhankelijk zijn en die bij eerste opname op basis van de index of rentevoet op de aanvangsdatum worden gewaardeerd;
bedragen die naar verwachting door Jumbo verschuldigd zijn uit hoofde van restwaardegaranties;
de uitoefenprijs van een aankoopoptie indien het redelijk zeker is dat Jumbo deze optie zal uitoefenen; en
betalingen van boetes voor het beëindigen van de huurovereenkomst, indien de gehanteerde huurperiode de uitoefening door Jumbo van een optie tot beëindiging van de huurovereenkomst weerspiegelt.
Eventueel van toepassing zijnde huurkortingen worden opgenomen in de waardering van de huurverplichting. Servicekosten worden niet meegenomen in de waardering van de huurverplichting, maar direct in de winst- en verliesrekening verantwoord.
Na de eerste opname vindt waardering plaats tegen (geamortiseerde) kostprijs. De huurverplichting wordt verhoogd om de rente op de verplichting weer te geven, verlaagd met verrichte huurbetalingen en geherwaardeerd om herbeoordelingen of wijzigingen van de huurovereenkomst weer te geven. De rente op de huurverplichting en variabele huurbetalingen die niet in de waardering van de verplichting zijn opgenomen, worden verantwoord in de winst- en verliesrekening.
Herwaarderingen van de huurverplichting ontstaan uit gewijzigde huurbetalingen, een verandering in de huurperiode of in de beoordeling van een optie om het onderliggende actief te kopen, verandering in de bedragen uit hoofde van restwaardegaranties en een gewijzigde disconteringsvoet.
Het bedrag van de herwaardering van de huurverplichting wordt opgenomen als een aanpassing van het gebruiksrecht van het huurcontract.
Indien de boekwaarde van gebruiksrecht van het huurcontract tot nul is afgeboekt en er van een verdere vermindering van de huurverplichting sprake is, wordt de herwaardering verantwoord in de winst- en verliesrekening.
Huurcontracten die huur bevatten met een looptijd korter dan twaalf maanden of een waarde lager dan € 5, die conform IFRS 16 niet worden gewaardeerd, zijn als last verantwoord in de winst- en verliesrekening. De uit deze huurcontracten voortvloeiende huurverplichtingen worden opgenomen in de toelichting op de jaarrekening onder niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen (zie noot 24). Onder deze toelichting worden ook de huurcontracten vermeld die reeds zijn aangegaan, maar per balansdatum nog niet zijn ingegaan en operationeel zijn.